随着改造项目的增多，有幸参与了很多的改造项目，改造项目前首先需要做的一件事情，就是对原有建筑的机电系统进行一次系统性的摸查，然后整理成一份完整的《尽职调查报告》作为后期改造设计的设计基础。首先有几个疑问，什么是尽职调查报告？报告有哪几部分组成？是否需要包含改造方案？改造方案制定需要考虑哪些内容？涉及费用的时候又需要考虑哪些？
首先让我们了解一下尽职调查报告是什么。尽职调查报告的定义就是第三方机构在业主的配合下，对企业的历史数据，管理人员背景，市场风险管理，技术风险，资金风险等进行全面深入的审核。简单来说，就是告诉业主改造项目资产的全部情况，实现业主对资产的风险管理，主要发生在自用改造项目和收购改造项目中。
本次分享仅针对上海项目，参考案例有3个，第一个是办公改酒店项目，我司是原项目的机电顾问，项目有五栋塔楼组成，其中两栋为酒店，另外三栋为出租办公楼，裙房为小商业。由于位于某交通枢纽附近，酒店的入住率长期持续在90%以上，酒店商业价值远高于办公楼，故此，甲方计划把三栋办公楼也改造为酒店，从而提高其商业产出。第二个某地标商业改造项目（由多栋多层单体商业组成商业街），由于商业模式的更新换代，本项目原本客流主要位于一层，三楼以上基本闲置，这使得其高区的商业价值难以发挥，本次改造主要为了打造空中项目，尝试释放高区的商业潜力，挖掘高区的商业价值。第三个某商业收购项目，为某集团对某集团旗下一个商业项目进行收购改造。前2个为自用改造项目，最后一个为收购项目。了解了尽职调查报告是什么，改造目的是什么，我们来说说报告的组成。
报告的组成主要有6部分，首先是概述，包括项目概况及本次勘察的范围及目的，第二部分为机电系统勘察概要，主要是对现场实地考察，详细描述既有系统的实际情况，主要包涵系统的组成，设备的数量、容量、机房和管井的位置及大小、现有系统使用情况。第三部分为机电现场安装检查，主要针对于现场的缺失情况进行一个详细的描述，明确责任原因及修缮方式。前面三大部分主要是根据现场的实际情况，具体而详尽地描述。第四部分为机电设计量的复核，提出改造方案，这部分是报告的重点，在后面我会跟大家谈一谈制定改造方案时需要考虑的几个方向。第五部分主要为项目既有资料的完整性，准确性进行复核，如果是收购项目在审核时特别需要注意资料的合法性，用地是否合法，是否存在违章搭建问题。第六部分主要是针对收购项目所特有的，相关的费用出处问题。主要有四个方向，一新旧规范，二业态需求，三利旧，四现有质量问题。
1. 新旧规范问题
新旧规范的差异对建筑条件的影响比较巨大，新防排烟规范要求增加风井面积、及专业的排烟机房和送风机房。另外一个方面是规范的适用性，建筑防排烟规范、民用建筑电气规范、自动喷水规范适用于新建、改建、扩建项目。而消防应急照明规范及上海新技防的标准仅涉及新建项目，改造项目是否需要遵循，可以从系统的前瞻性，及验收的必要性来考量。
2. 业态需求的变更
商业项目侧重点在于满足新租户的需求，如调整为餐饮，需增加排油烟、给排水、燃气等条件。由于末端的需求变动，需要考虑既有冷机和锅炉的容量是否满足新业态的需求，如果现有设备的容量不能满足新需求，就需要考虑提出相应的解决方案。在某商业收购项目中，为了降低主设备的需求压力，我司建议主力店可考虑采用多联机或风冷热泵系统。在复合供电量时考虑变压器是否需要增容，当用电总量超过8000KVA时供电局将要求增设35KV变电所，那样会造成大量的成本支出。还需对现有生活水箱的容量进行复核。在酒店改造项目中，有四个通用问题需要大家注意，噪音问题，净高问题，出热水时间，大堂冬天制热不佳。由于酒店对噪音控制的要求较高，增设的空调机房若与客房贴临时，需要考虑采取抗震降噪措施。酒店大堂制热的问题，不仅是改造项目需要考虑的问题，新建项目也同样需要考虑。主要因为现在酒店大堂设计一般都会是高大空间，后期因为室内装饰原因，风口形式受到限制，冬季热风送不下来，所以需要考虑辅助加热措施，地暖比较实用，舒适度高，没有吹风感。在成本允许的情况下，地暖为首选。但是改造项目需要结合现况进行方案的比选，在某酒店改造项目中，原大堂地坪是新装修的，采用地暖形式需要重建地坪，将会造成极大的浪费，最后的方案是采用沿外墙设置对流散流器的方案解决此问题，隔绝了冷辐射，补充空调热量不足的问题。
出于改造成本的考虑，我们需要对既有设备利用率进行评估，主要分成两大块，机房设备和末端设备，机房设备前面已经讨论过了。
末端设备是否利旧，主要考虑费用问题，拆卸人工需要多少费用？拆下以后，保护保存又需要多少费用？在拆卸过程中产生的损耗及重新利用后，维修保养的费用又是多少？综合考虑三笔费用后，最终决定是否利旧。在某酒店改造项目中，成本部门对末端设备的估价约为200万，经过评估后，最终处置结果是以20万的折价由施工单位拆下后当废料卖给回收站。
4. 现场质量问题
主要是施工质量问题及物业维保问题，在这里罗列了一些常见的问题提供大家参考。施工质量问题主要有：部分设备未做接地，机电设备未做基础，设备未采用消声降噪措施，楼宇自控系统未正常使用。物业维保常见问题有如下几点：面板脱落，阀门漏水，管道保温损坏，管路设备锈蚀，锅炉真空度的问题。以上四个方向是我们在做改造方案时，需要重点考虑的。
收购总价是谈判过程中重要的议题之一。现在我们所要讨论的费用出处问题，将会是谈判的资本。
了解了费用出处的重要性后，我们来讨论一下我们需要考虑的方向，主要有3点：由原建设单位负责承担的费用；
由收购单位负责承担的费用；
前面说尽职调查报告组成的时候，其中第三部分现场查验缺失统计，我们会对现场的缺失整改的内容按其重要性进行分类，至少分成AB两档，A类为涉及规范类，未按原设计完成的系统，为满足签约租户需求等，必须由原建设单位整改并承担相关费用。在某商业收购项目中重大缺陷问题原设计用电量不够，不能满足后期商业需求，需要进行增容。类似这种问题，必须由原建设单位完成，否则一旦完成收购后必定成为巨大的风险隐患。
B类为优化项目，可由原建设单位负责，或由收购单位扣除相关费用后自行整改。
由收购单位负责的相关费用主要有2点，为了满足新业态，新需求改造所需的费用，为了物业或酒店特殊管理需求改造所需要的费用。
由租户单位承担的相关费用，根据租户自身需求进行改造所产生的费用，主要有空调系统，视频监控系统，客流统计系统，背景音乐及入侵报警系统。举个例子，某地标改造项目中，为了满足其24小时营业的需求麦当劳和星巴克在其商铺改造的时候，增设了VRF空调系统。
首先，我们了解了尽职调查报告是什么。在做尽职调查报告的时候，我们要了解业主的需求是什么，是自用改造项目还是收购改造项目，从而决定了报告的组成。报告主要由六部分组成，第一部分概述，第二部分各系统的现况描述，第三部分现场的缺失整改，第四部分改造方案制定，第五部现有资料的完整性审核，如果是收购项目，还需要重点考虑相关费用出处问题。然后我们又讲到了改造方案在制定过程中需要考虑的四个方向，1、新旧规范的差异性；2、需求变更；3、利旧的问题；4、现场既有的质量问题。然后关于费用出处的问题，我们需要考虑3个方向。一，由原有建设单位承担的相关费用，二由收购单位所要承担的费用，三，由小业主需要承担的费用，费用出处的问题对收购定价具有指导作用。
改造项目由于现场条件的局限性，对设计难度和施工难度都产生了很大的影响，所以相对新建项目需要我们考虑的问题更多，需要我们面对解决问题也更多。
